Kuolinpesän asunnon myynti – näin verotus toimii ja miten se kannattaa suunnitella

Aleksi Kurkimäki | Julkaistu 15.5.2026

Läheisen kuoleman jälkeen kuolinpesässä joudutaan usein tekemään ratkaisuja, joihin liittyy sekä oikeudellisia että taloudellisia vaikutuksia. Yksi tavallisimmista tilanteista koskee vainajan omistaman asunnon myyntiä. Käytännössä kysymys ei kuitenkaan ole pelkästä asuntokaupasta, vaan samalla myös perintö- ja luovutusvoittoverotukseen liittyvästä kokonaisuudesta.

Monessa tilanteessa huomio kiinnittyy pääosin siihen, kuinka nopeasti asunto saadaan myytyä tai mikä on kohteen markkina-arvo. Verotuksen näkökulmasta olennaista voi kuitenkin olla myös esimerkiksi:

• milloin myynti toteutetaan,

• kuka asunnossa on asunut,

• onko asiassa lesken hallintaoikeus,

• sekä tehdäänkö perinnönjako ennen myyntiä vai vasta sen jälkeen.

Kuolinpesän asunnon myyntiin liittyy käytännössä usein sekä juridisia että kiinteistönvälityksellisiä kysymyksiä, minkä vuoksi kokonaisuutta on yleensä tarkoituksenmukaista arvioida yhdessä. Lakitoimisto aLexi ja Neuvos LKV tekevät yhteistyötä tilanteissa, joissa kuolinpesään kuuluva asunto halutaan myydä hallitusti ja oikeassa järjestyksessä. Käytännössä myös asunnon arvonmäärityksellä, myynnin ajoituksella ja toteutustavalla voi olla vaikutusta lopputulokseen sekä toisinaan myös verotukseen.

Luovutusvoittovero kuolinpesässä

Kun kuolinpesä myy asunnon, myynnistä syntyvää voittoa verotetaan lähtökohtaisesti luovutusvoittona. Keskeinen kysymys on tällöin se, mikä katsotaan asunnon hankintamenoksi. Moni lähtee helposti siitä oletuksesta, että hankintamenona käytettäisiin hintaa, jonka vainaja on aikanaan asunnosta maksanut. Näin ei kuitenkaan ole.

Perintötilanteessa sovelletaan niin sanottua epäjatkuvuusperiaatetta. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että hankintamenona käytetään arvoa, joka omaisuudelle on vahvistettu perintöverotuksessa. Jos asunto on esimerkiksi arvostettu perukirjassa 300 000 euroon ja asunto myydään myöhemmin

350 000 eurolla, lähtökohtainen veronalainen luovutusvoitto on 50 000 euroa.

Tässä vaiheessa käytännön ongelmaksi muodostuu usein se, että perukirjan arvostuksia ei ole aikanaan pohdittu myöhemmän myynnin näkökulmasta. Liian matala perintöverotusarvo voi myöhemmin kasvattaa luovutusvoittoverotusta huomattavasti.

Tästä syystä realistinen markkina-arvon arviointi jo perukirjavaiheessa on usein merkittävässäasemassa. Tässä myös kiinteistönvälittäjän arviolla voi olla käytännön merkitystä myöhempää

verotusta ajatellen.

Hankintameno-olettama voi olla vaihtoehto

Kuolinpesä voi vaihtoehtoisesti vähentää myyntihinnasta hankintameno-olettaman. Sen suuruus on joko 20 tai 40 prosenttia myyntihinnasta sen mukaan, kuinka kauan omaisuus on ollut omistuksessa. Jos kuolinpesä tai perillinen on omistanut asunnon vähintään kymmenen vuotta, olettama on 40 prosenttia. Muuten se on 20 prosenttia.

Laskennassa käytetään sitä vaihtoehtoa, joka tuottaa pienemmän luovutusvoiton.

Milloin kuolinpesän asunnon myynti voi olla verovapaa?

Oman asunnon luovutusvoiton verovapaus voi tulla sovellettavaksi myös kuolinpesän asunnon myynnissä, mutta sääntöä sovelletaan eri tavalla kuin tavallisessa asuntokaupassa.Perittävän omaa asumisaikaa ei lueta kuolinpesän tai perillisten hyväksi. Ratkaisevaa on sen sijaan se, onko joku perillisasemassa olevista osakkaista käyttänyt asuntoa vakituisena asuntonaan vähintään kahden vuoden ajan perittävän kuoleman jälkeen.

Korkein hallinto-oikeus on ratkaisussaan KHO 1999 T 4286 katsonut, että verovapaus voi koskea vain kyseisen osakkaan laskennallista perintöosuutta vastaavaa osaa luovutusvoitosta. Jos esimerkiksi yksi kolmesta perillisestä asuu asunnossa yli kahden vuoden ajan perittävän kuoleman jälkeen, hänen osuuttaan vastaava osa voitosta voi olla verovapaa. Muiden osakkaiden osuudet

verotetaan normaalisti.

Merkitystä ei myöskään ole sillä, että perillinen olisi asunut asunnossa jo ennen perittävän kuolemaa. Omistus- ja asumisajan samanaikaisuus voi alkaa aikaisintaan kuolinhetkestä. Lesken asema arvioidaan eri tavalla. Korkein hallinto-oikeus on ratkaisussaan KHO 2005:25 katsonut, ettei lesken asuminen vainajan yksin omistamassa asunnossa lähtökohtaisesti kerrytä kuolinpesälle verovapauden edellyttämää asumisaikaa, koska leski ei ole avio-oikeuden

perusteella perillisasemassa.

Jos asunto on ollut puolisoiden yhteisomistuksessa, lesken omaan omistusosuuteen voidaan kuitenkin soveltaa normaalisti oman asunnon verovapautta.

Entä jos asuntoon kohdistuu lesken hallintaoikeus?

Tilanne muuttuu verotuksellisesti usein monimutkaisemmaksi silloin, kun asuntoon kohdistuu lesken asumis- tai hallintaoikeus. Leskellä voi olla perintökaaren perusteella oikeus jäädä asumaan puolisoiden yhteiseen kotiin, vaikka asunto olisi ollut yksin perittävän omistuksessa.

Kun asunto myydään, verotusta voidaan joutua arvioimaan erikseen sekä kuolinpesän että lesken osalta. Lesken luovuttaessa hallinta- tai asumisoikeutensa oman asunnon luovutusvoiton verovapautta ei yleensä voida soveltaa, vaikka leski olisi asunut asunnossa pitkään.

Merkitystä voi olla myös sillä, miten myynti toteutetaan käytännössä. Veroseuraamukset voivat poiketa esimerkiksi sen mukaan, myydäänkö asunto hallintaoikeuden rasittamana vai luopuuko leski oikeudestaan ennen myyntiä. Näitä tilanteita on arvioitu muun muassa ratkaisuissa KHO 1998:27 ja KHO 2019:50.

Milloin omistusaika lasketaan alkavaksi?

Kuolinpesän tai perillisen omistusaikaa ei lasketa perinnönjaon ajankohdasta, vaan perittävän kuolinhetkestä. Tämä on tärkeä yksityiskohta, koska se vaikuttaa sekä hankintameno-olettaman suuruuteen että mahdollisen verovapauden edellytyksiin.

Perinnönjako ei siis nollaa kelloa. Jos asunto on ollut kuolinpesässä pitkään ennen kuin jako tehdään ja perillinen myy asunnon, omistusaikaan lasketaan myös se aika, jolloin asunto oli vielä jakamattoman pesän hallussa. Tämä voi olla merkittävä tekijä, jos mietitään kannattaako myynti tehdä ennen vai jälkeen perinnönjaon.

Kannattaako asunto myydä ennen vai jälkeen perinnönjaon?

Tähän ei ole yhtä oikeaa vastausta, vaan ratkaisu riippuu muun muassa perillisten asumisesta, perukirjan arvostuksista sekä siitä, liittyykö tilanteeseen lesken asumis- tai hallintaoikeus.

Jos joku perillisistä on käyttänyt asuntoa vakituisena asuntonaan vähintään kahden vuoden ajan, voi olla tarkoituksenmukaista toimittaa perinnönjako ensin ja siirtää asunto hänen nimiinsä ennen myyntiä. Jos taas kukaan perillisistä ei ole asunut asunnossa, perinnönjaon ajankohta ei yleensä olennaisesti muuta verotusta.

Käytännössä ongelmia syntyy usein siitä, ettei perintöverotusarvon merkitystä ymmärretä. Kuolinpesässä hankintamenona ei käytetä vainajan alkuperäistä ostohintaa, vaan lähtökohtaisestiperintöverotuksessa vahvistettua arvoa. Liian alhainen arvostus voi myöhemmin kasvattaa luovutusvoittoverotusta merkittävästi.

Myös asumisaikojen seurannalla voi olla suuri merkitys. Jos perillinen asuu asunnossa, asumisen alkamisajankohta ja vakituinen asuminen täytyy pystyä tarvittaessa osoittamaan.

Lisäksi lesken asumis- tai hallintaoikeus voi vaikuttaa verotukseen olennaisesti, minkä vuoksi myyntijärjestelyt kannattaa arvioida huolellisesti ennen päätösten tekemistä.

Yhteenveto

Kuolinpesän asunnon myyntiin liittyy usein sekä juridisia että käytännön kysymyksiä, joiden merkitys selviää vasta, kun kuolinpesän kokonaistilanne on arvioitu. Käytännössä ratkaisevaa voi olla esimerkiksi se, kuka asunnossa on asunut, miten omaisuus jakautuu, liittyykö tilanteeseen lesken hallintaoikeus sekä missä vaiheessa myynti on tarkoituksenmukaista toteuttaa.

Lakitoimisto aLexi ja Neuvos LKV tekevät yhteistyötä tilanteissa, joissa kuolinpesään kuuluva asunto halutaan myydä hallitusti ja oikeassa järjestyksessä. Lakitoimisto aLexi huolehtii kuolinpesän juridisesta arvioinnista ja Neuvos LKV asunnon arvioinnista, myynnin suunnittelusta sekä käytännön myyntiprosessista.

Tavoitteena on, että kuolinpesän tilanne, mahdolliset verotukselliset vaikutukset sekä myynnin toteutustapa arvioidaan ennen kuin asunto asetetaan myyntiin. Näin voidaan samalla muodostaa selkeä käsitys siitä:

• mitä asioita tulee hoitaa ensin,

• mitä voidaan valmistella jo etukäteen,

• ja missä vaiheessa asunto kannattaa käytännössä laittaa myyntiin.

Kaikissa asuntoon tai myyntiprosessiin liittyvissä kysymyksissä voit olla yhteydessä:

Neuvos LKV

Eetu Keränen

040 567 3120

eetu.keranen@neuvoslkv.fi