Reklamaatio kiinteistökaupassa – milloin ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen?

Aleksi Kurkimäki | Julkaistu 25.10.2026

Kiinteistön ostajan on ilmoitettava havaitsemastaan virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa. Jos reklamaatio viivästyy, ostaja voi menettää oikeutensa hinnanalennukseen tai muihin virheeseen perustuviin vaatimuksiin, vaikka kiinteistössä olisi todellinen virhe.

Oikeus vedota virheeseen voi kuitenkin säilyä, jos myyjä on menetellyt erityisen moitittavasti. Kuluttajariitalautakunnan syyskuussa 2026 antama ratkaisu (D/3139/42/2024) havainnollistaa, millä edellytyksillä ostaja voi vedota tähän poikkeukseen.

Milloin kiinteistökaupan virheestä on reklamoitava?

Kiinteistökaupan reklamaatiovelvollisuudesta säädetään maakaaren (540/1995) 2 luvun 25 §:ssä. Säännöksen mukaan ostajan on ilmoitettava myyjälle havaitsemastaan virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Laissa ei ole määritelty tarkkaa päivien tai kuukausien määrää, jonka kuluessa reklamaatio on tehtävä. Kuluttajariitalautakunnan mukaan kohtuullisena aikana on vakiintuneesti pidetty korkeintaan kuutta kuukautta.

Kuuden kuukauden aikaa ei kuitenkaan tule pitää yleisenä määräaikana, jonka kuluessa tehty reklamaatio olisi aina oikea-aikainen. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2016:69 (kohta 10) korostanut, että kohtuullisen ajan pituus riippuu tapauskohtaisista olosuhteista.

Arvioinnissa voidaan ottaa huomioon esimerkiksi virheen laatu ja laajuus, myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä sekä asian selvittämiseen liittyvät tarkastukset ja osapuolten väliset neuvottelut.

Kohtuullisen ajan arvioinnissa otetaan huomioon myös ostajan mahdollisuus selvittää havaitsemansa ongelman laatua ja merkitystä sekä tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa (HE 120/1994 vp, s. 58). Selvitystyö ei kuitenkaan oikeuta ostajaa lykkäämään reklamaatiota tarpeettomasti. Ostaja ei myöskään voi perustella viivästymistä omalla passiivisuudellaan (KKO 2016:69, kohta 20).

Viiden vuoden takaraja

Kohtuullisen reklamaatioajan lisäksi maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentissa säädetään kiinteistön laatuvirheitä koskevasta viiden vuoden takarajasta.

Ostaja menettää lähtökohtaisesti oikeutensa vedota laatuvirheeseen, ellei hän ilmoita siitä myyjälle viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta.

Molemmat aikarajat on huomioitava samanaikaisesti. Reklamaatio voi siten olla myöhässä, vaikka kiinteistön hallinnan luovutuksesta olisi kulunut vasta esimerkiksi kaksi vuotta.

Ostaja voi kuitenkin säilyttää oikeutensa vedota virheeseen määräaikojen ylittymisestä huolimatta, jos myyjä on menetellyt maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Mitä reklamaatiossa pitää ilmoittaa?

Pelkkä ilmoitus havaitusta viasta ei välttämättä riitä täyttämään ostajan reklamaatiovelvollisuutta.

Maakaaren esitöiden mukaan ostajan tulee ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee, kuinka se ilmenee ja minkälaisia vaatimuksia hän aikoo esittää. Vaatimusten ei tarvitse olla vielä tässä vaiheessa lopullisesti yksilöityjä, ja ilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää (HE 120/1994 vp, s. 58).

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2016:69 täsmentänyt erityisesti virheeseen perustuvien vaatimusten ilmoittamista.

Myyjän on saatava kohtuullisessa ajassa tieto siitä, vaatiiko ostaja esimerkiksi kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä. Rahamääräisestä vaatimuksesta tulisi ilmoittaa myös sen määrä tai ainakin suuruusluokka (KKO 2016:69, kohta 9).

Ostaja voi ilmoittaa virheestä ensin ja täydentää reklamaatiotaan vaatimusten osalta myöhemmin. Täydentämistä ei kuitenkaan saa lykätä perusteettomasti.

Ratkaisussa KKO 2016:69 ostajat olivat ilmoittaneet kiinteistön virheistä pian niiden havaitsemisen jälkeen, mutta täsmentäneet vaatimuksiaan vasta noin vuoden kuluttua. Korkein oikeus katsoi, etteivät ostajat olleet ilmoittaneet vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa, minkä vuoksi he menettivät oikeutensa vedota virheisiin.

Reklamaatio kannattaa tehdä kirjallisesti esimerkiksi sähköpostitse. Kirjallinen ilmoitus helpottaa myöhemmin sen osoittamista, milloin ja mistä virheistä sekä vaatimuksista myyjälle on ilmoitettu.

Voiko virheeseen vedota reklamaatioajan päättymisen jälkeen?

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissa säädetään poikkeuksesta, jonka mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta reklamaation viivästymisen tai viiden vuoden määräajan perusteella, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Poikkeussäännöksen tarkoituksena on estää erityisen moitittavasti toiminutta myyjää vapautumasta vastuustaan pelkästään ajan kulumisen perusteella.

Maakaaren esitöissä poikkeussäännöksen soveltamistilanteena mainitaan esimerkiksi se, että myyjä salaa tiedossaan olevan vian (HE 120/1994 vp, s. 59). Myyjän tahallisesti antamia virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja käsitellään myös ostajan tarkastusvelvollisuutta koskevan sääntelyn yhteydessä (HE 120/1994 vp, s. 57).

Tavallinen huolimattomuus tai se, että myyjä on jättänyt kertomatta jostakin vähäisestä seikasta, ei kuitenkaan automaattisesti täytä poikkeussäännöksen edellytyksiä.

Myyjän menettelyä arvioidaan tapauskohtaisesti. Merkitystä on muun muassa sillä, mitä myyjä on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää, millaisia tietoja ostajalle on annettu ja kuinka olennainen kyseinen seikka on ollut kaupan kannalta.

Kuluttajariitalautakunnan ratkaisu: yli kaksi vuotta myöhästynyt reklamaatio

Kuluttajariitalautakunta käsitteli 18.9.2026 antamassaan ratkaisussa D/3139/42/2024 kiinteistökauppaa, jossa ostajat olivat reklamoineet havaitsemastaan ongelmasta vasta yli kaksi vuotta sen jälkeen, kun he olivat ensimmäisen kerran havainneet sen.

Mistä asiassa oli kyse?

Ostajat olivat ostaneet joulukuussa 2020 Vantaalla sijaitsevan omakotikiinteistön 430 000 eurolla.

Toukokuussa 2021 he havaitsivat rakennuksessa häiritsevää tärinää, jota aiheuttivat bussit ja muut raskaat ajoneuvot. Ostajien mukaan tärinä oli erityisen häiritsevää yöaikaan.

Myyjälle asiasta ilmoitettiin kuitenkin ensimmäisen kerran vasta elokuussa 2023 eli yli kaksi vuotta ongelman havaitsemisen jälkeen.

Ostajat vaativat myyjältä yhteensä 30 620 euroa. Vaatimus muodostui 30 000 euron hinnanalennuksesta sekä 620 eurosta, joka vastasi puolta tärinämittauksen kustannuksista.

Ostajien mukaan myyjä oli ollut tietoinen tärinästä jo ennen kaupantekoa mutta jättänyt kertomatta siitä. He vetosivat erityisesti siihen, että naapuri oli vuonna 2018 ollut tärinän vuoksi yhteydessä ympäristötarkastajaan ja myyjän väitettiin hyväksyneen asiaa koskevan kirjeen.

Myyjä kiisti toimineensa moitittavasti. Hän kertoi keskustelleensa naapurin kanssa tietöiden aikaisesta tärinästä vuonna 2018, mutta ei ollut omien sanojensa mukaan allekirjoittanut tai lähettänyt kirjettä eikä kokenut kiinteistössä häiritsevää tärinää tietöiden jälkeen.

Miksi reklamaatiota pidettiin myöhästyneenä?

Lautakunta totesi, että ostajat olivat ilmoittaneet virheestä vasta yli kaksi vuotta sen jälkeen, kun he olivat oman kertomuksensa mukaan havainneet tärinän.

Asiassa ei myöskään esitetty selvitystä, jonka perusteella ostajien olisi katsottu ymmärtäneen tärinähavainnon mahdollisen merkityksen vasta huomattavasti myöhemmin.

Näissä olosuhteissa reklamaatiota ei ollut tehty maakaaren edellyttämässä kohtuullisessa ajassa. Viiden vuoden takaraja ei sen sijaan ollut vielä umpeutunut.

Ostajien oikeus vedota virheeseen riippui siten siitä, oliko myyjä menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Lautakunnan mukaan todistustaakka tästä oli siihen vetoavilla ostajilla.

Oliko myyjän menettely riittävän moitittavaa?

Ostajien keskeisenä perusteena oli myyjän väitetty tietoisuus tärinäongelmasta ennen kaupantekoa. Lautakunta ei kuitenkaan pitänyt esitettyä selvitystä riittävänä.

Riidatonta oli ainoastaan, että myyjä oli havainnut jonkinasteista tärinää vuoden 2018 tietöiden aikana. Näyttöä ei ollut siitä, että myyjä olisi hyväksynyt naapurin viranomaiselle lähettämän kirjeen tai muuten osallistunut yhteydenottoon.

Ostajien teettämässä tärinämittauksessa kiinteistön värähtelyluokaksi määritettiin C, joka raportin mukaan vastasi uusien rakennusten ja väylien suunnittelussa käytettävää suositustasoa. Värähtelyn ei ollut osoitettu aiheuttavan riskiä rakenteille.

Lautakunnan mukaan selvitys ei osoittanut, että kiinteistössä olisi kaupantekohetkellä esiintynyt sellaista tärinää, jonka perusteella myyjän olisi pitänyt epäillä olennaista vikaa tai korjaustarvetta.

Myöskään se, että myyjä oli keskustellut naapurinsa kanssa tietöiden aikaisesta tärinästä, ei sellaisenaan osoittanut hänen jättäneen kertomatta ostajille kiinteistön laadun kannalta olennaisesta seikasta.

Lautakunta katsoi, ettei myyjän menettely täyttänyt kunnianvastaisen ja arvottoman tai törkeän huolimattoman menettelyn edellytyksiä.

Ostajat olivat näin ollen menettäneet oikeutensa vedota tärinään kiinteistön virheenä. Lautakunta ei suosittanut hyvitystä eikä arvioinut enää erikseen sitä, oliko kiinteistössä maakaaren tarkoittama laatuvirhe.

Milloin myyjän menettely voidaan katsoa kunnianvastaiseksi ja arvottomaksi?

Myyjän menettelyn moitittavuutta on käsitelty myös korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2007:91.

Tapauksessa oli kyse asuinhuoneiston kaupasta ja kylpyhuoneen vedeneristykseen liittyvistä tiedoista. Kysymys oli asuntokauppalain mukaisesta kahden vuoden takarajasta, ei kohtuullisen reklamaatioajan ylittymisestä.

Ostajat olivat epäröineet kaupantekoa kosteusmittauksen tulosten vuoksi. Myyjä oli kuitenkin vakuuttanut heille seuranneensa kylpyhuoneremonttia ja tietävänsä, että vedeneristys oli tehty asianmukaisesti.

Myöhemmin kävi ilmi, että vedeneristys puuttui.

Korkein oikeus katsoi myyjän menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Arvioinnissa oli olennaista, että myyjä oli antanut ostajien ymmärtää tietävänsä, että vedeneristys oli tehty asianmukaisesti, vaikka hänellä ei tosiasiassa ollut tällaista tietoa (KKO 2007:91, kohdat 9 ja 11).

Korkeimman oikeuden mukaan kunnianvastaisena ja arvottomana voidaan pitää menettelyä, joka poikkeaa selvästi siitä, mitä kyseisessä sopimuksentekotilanteessa voidaan pitää yleisesti hyväksyttävänä (KKO 2007:91, kohta 5).

Vaikka KKO 2007:91 koski asuntokauppalain soveltamista, vastaavan kaltaisesta poikkeuksesta säädetään myös maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissa. Korkein oikeus viittasi tähän sääntelyn yhtäläisyyteen ratkaisunsa kohdassa 2.

Kuluttajariitalautakunta sovelsi syyskuun 2026 ratkaisussaan KKO 2007:91:n mukaista arviointiperustetta kiinteistökauppaan, jossa ylittynyt oli nimenomaan kohtuullinen reklamaatioaika.

Miksi tapausten lopputulokset erosivat toisistaan?

KKO 2007:91:ssä myyjä oli aktiivisesti vakuuttanut ostajille tietävänsä, että vedeneristys oli toteutettu asianmukaisesti. Vakuutuksella oli ollut olennainen merkitys ostajien kaupantekopäätökselle.

Kuluttajariitalautakunnan käsittelemässä tapauksessa puolestaan ei ollut osoitettu, että myyjä olisi tiennyt olennaisesta tärinäongelmasta tai antanut ostajille sitä koskevia virheellisiä vakuutuksia.

Pelkkä epäily siitä, että myyjä olisi saattanut tietää ongelmasta, ei riitä. Myyjän erityisen moitittavaan menettelyyn vetoavan ostajan on pystyttävä esittämään väitteensä tueksi riittävää näyttöä.

Mitä ostajan kannattaa tehdä virheen havaittuaan?

Kiinteistökaupan virhetilanteissa ostajan kannattaa toimia järjestelmällisesti heti ongelman ilmettyä.

1. Dokumentoi havaitsemasi ongelma. Kirjaa ylös, milloin havaitsit virheen ensimmäisen kerran ja miten se ilmenee. Säilytä valokuvat, viestit ja mahdolliset asiantuntijalausunnot.

2. Ilmoita virheestä myyjälle viipymättä. Reklamaatiota ei yleensä kannata lykätä siihen saakka, että kaikki tutkimukset ovat valmistuneet. Alustava kirjallinen ilmoitus voidaan tehdä jo selvitystyön aikana.

3. Ilmoita myös vaatimuksistasi. Vaatimuksia ei tarvitse esittää samassa ilmoituksessa kuin virhettä, mutta niistä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa. Kerro, vaaditko esimerkiksi hinnanalennusta, vahingonkorvausta vai kaupan purkamista, ja ilmoita vaatimuksen suuruusluokka heti, kun saat alustavan arvion korjauskustannuksista. Tarkka rahamäärä voi täsmentyä myöhemmin.

4. Selvitä virheen laatu ja taloudellinen merkitys. Tarvittaessa kannattaa hankkia asiantuntijan arvio ongelman syystä, laajuudesta ja korjauskustannuksista. Selvitystyössä on toimittava ilman tarpeetonta viivytystä.

5. Säilytä näyttö yhteydenpidosta. Mahdollisessa riitatilanteessa voi olla ratkaisevaa, pystyykö ostaja osoittamaan reklamaation sisällön ja ajankohdan.

Mitä kiinteistön myyjän kannattaa huomioida?

Myyjän näkökulmasta keskeistä on huolehtia siitä, että ostajalle annetaan ennen kaupantekoa oikeat ja riittävät tiedot kiinteistöstä.

Tiedossa olevista vioista ja muista kaupan kannalta olennaisista seikoista kannattaa kertoa avoimesti. Erityistä varovaisuutta on syytä noudattaa silloin, kun ostaja kysyy esimerkiksi aiemmista remonteista, kosteusvaurioista tai rakenteiden kunnosta.

Myyjän ei pidä antaa varmoja vakuutuksia sellaisista seikoista, joista hänellä ei tosiasiassa ole luotettavaa tietoa.

Jos ostaja reklamoi kaupanteon jälkeen, myyjän kannattaa selvittää reklamaation perusteet ja ajankohta sekä pyytää tarvittaessa tarkempaa selvitystä väitetystä virheestä ja vaatimuksista.

Reklamaation myöhästyminen voi muodostaa perusteen vastustaa ostajan vaatimuksia. Määräajan kuluminen ei kuitenkaan kaikissa tilanteissa vapauta myyjää vastuusta.

Yhteenveto

Kiinteistökaupan virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa. Laissa ei ole tarkkaa kuukausimäärää, ja laatuvirheisiin sovelletaan lisäksi viiden vuoden takarajaa.

Reklamaation viivästyminen ei kuitenkaan kaikissa tilanteissa estä ostajaa vetoamasta virheeseen. Oikeus voi säilyä, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Kuluttajariitalautakunnan ratkaisussa D/3139/42/2024 tällaisesta menettelystä ei ollut esitetty riittävää näyttöä, minkä vuoksi ostajat menettivät oikeutensa vedota virheeseen.

Kuluttajariitalautakunnan ratkaisut ovat ratkaisusuosituksia eivätkä sido tuomioistuimia.

Tarvitsetko apua kiinteistökaupan virhetilanteessa?

Kiinteistökaupan virhetilanteissa reklamaation oikea-aikaisuudella ja vaatimusten asianmukaisella esittämisellä voi olla ratkaiseva merkitys ostajan oikeuksien kannalta.

Lakitoimisto aLexi auttaa kiinteistökauppaan liittyvien oikeudellisten kysymysten selvittämisessä sekä reklamaatioiden ja niihin annettavien vastausten laatimisessa.

Ota yhteyttä, jos tarvitset apua tilanteesi arvioinnissa.